Trong vòng 1-2 năm trở lại đây, giá căn hộ tại các vùng lân cận TP.HCM như Vũng Tàu, Biên Hòa, Bình Dương,… trở nên tăng mạnh dù hạ tầng vẫn còn khá sơ khai. Vậy lý do khiến bất động sản vùng ven “hot” bất thường như vậy là gì?
Bất động sản vùng ven giá tăng phi mã
Cách đây vài năm, giá đất tại Quận 12 hay huyện Củ Chi chỉ khoảng 7-15 triệu/m2. Nhưng sau khi hàng loạt những tuyến đường được trùng tu, tình trạng ngập nước được cải thiện, quá trình lưu thông vào quận trung tâm cũng trở nên dễ dàng. Điều này khiến giá đất tại đây tăng lên từng ngày theo cấp số nhân. Hiện đã dao động từ 30 triệu-60 triệu/m2, mặt tiền các tuyến đường lớn thậm chí đã lên đến 137 triệu – 150 triệu/m2.
Đơn cử, dự án căn hộ tại Dĩ An được quảng cáo cao cấp cách đây 1 năm dao động ở mức 30 triệu đồng/m2 tới nay đã được rao bán ở mức 2,85 tỉ đồng đối với căn 2 phòng ngủ, tức là khoảng 42 triệu đồng/m2, so với thời điểm mở bán thì giá đã tăng gần 50% .
Tình hình giá BĐS vùng ven nóng sốt cũng diễn ra tương tự tại Biên Hòa và Vũng Tàu. Một dự án căn hộ gồm 2 phòng ngủ diện tích 70 m2 nằm trên trục đường Võ Thị Sáu (Biên Hòa) được môi giới chào bán giá xấp xỉ 2,9 tỉ đồng, tức hơn 41 triệu đồng/m2. Với tuyến đường Lê Hồng Phong – TP. Vũng Tàu, các căn hộ được chào bán ở khoảng 39 triệu đồng/m2. Gần khu vực đó, dự án trên đường Hoàng Hoa Thám cũng được rao với ngưỡng 38-40 triệu đồng/m2. So với cách đây 1 năm, mức tăng trung bình các dự án nói trên đã có dao động từ 15% đến 40%.
XEM THÊM: Điểm sáng của đầu tư bất động sản thông minh
Giá bất động sản tăng mạnh do TP.HCM thiếu nguồn cung?
Theo giới chuyên môn phân tích, chẳng phải ngẫu nhiên mà bất động sản khu vực lân cận TP.HCM lại tạo ra những “con sóng lớn” trong thời gian qua.
Bất động sản TP.HCM thiếu nguồn cung
Trên thực tế, BĐS vùng ven tăng giá là do ảnh hưởng từ nguồn cung của TP.HCM trở nên hạn chế, từ đó dẫn đến việc nhà đầu tư buộc phải tìm kiếm những vùng đất mới. Theo đó, các quận mới của TP.HCM có hạ tầng được đầu tư đồng bộ hơn cũng khiến BĐS các địa phương cận kề tăng giá theo.
Tranh thủ “ăn theo” để “thổi giá”
Nhưng có thể thấy rằng BĐS vùng ven đang bị đẩy lên cao hơn khá nhiều so với giá trị thực tế. Nguyên nhân là do giới đầu cơ tranh thủ cơ hội “ăn theo” để thổi giá trong khi người dân địa phương khó được hưởng lợi trực tiếp hệ thống hạ tầng xã hội và tiện ích. Vậy nên những người mua thực phải thật sự tỉnh táo để không mắc phải “chiêu lừa” và chú ý đến tính pháp lý dự án và mức độ uy tín của chủ đầu tư trước khi quyết định “xuống tiền”.
Thẩm định đúng giá trị bất động sản vùng ven như thế nào?
Trong tình hình BĐS TP.HCM thiếu cung như hiện nay, bất động sản vùng ven liên tục bị giới đầu cơ “tranh thủ” thổi giá. Điều này khiến những người mua nhà đất lần đầu sẽ hoang mang, bối rối vì khó biết được giá trị thật của miếng đất định mua và rất dễ bị mua hớ.
Phương pháp so sánh
Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc CBRE Việt Nam, chia sẻ có nhiều cách để định giá BĐS. Đơn cử như phương pháp nhìn vào những sản phẩm tương tự như sản phẩm đang có ý định đầu tư để đưa ra so sánh sự tương đồng về vị trí, về phân khúc, về quy cách, về định vị sản phẩm. Sản phẩm kia đã bán ở mức giá nào thì có thể xem xét mức giá đó cho sản phẩm mà bạn đang định đầu tư.
Tuy nhiên không nên dựa vào một sản phẩm tương đồng vì mức giá đó có thể là do thoả thuận giữa hai cá nhân. Cần chọn ít nhất 5-6 sản phẩm tương đồng trong cùng một khu vực để so sánh rồi từ đó căn cứ đưa ra mức định giá phù hợp.
Phương pháp thu nhập
Một phương pháp truyền thống hơn là phương pháp thu nhập. Những sản phẩm hoàn thành, đã đi vào sử dụng và có một dòng tiền ổn định định kỳ rồi thì có thể dựa vào đó để đưa ra định giá tương ứng.
Phương pháp chi phí
Đối với những sản phẩm có công trình xây sẵn thì có thể xác định mức giá dựa trên phương pháp chi phí. Tức là, để đầu tư sản phẩm này thì chi phí xây dựng là bao nhiêu, chi phí đất là bao nhiêu,… cộng với lợi nhuận trung bình mong muốn khi đầu tư thì sẽ ra được mức giá tương đương cho sản phẩm đó.
Ngoài ra, ông Phan Công Chánh, một phương pháp khác giúp định giá hữu hiệu nữa là phải đi xem đất thật nhiều. Hãy tạo mối quan hệ với những người trong khu vực đó như tổ trưởng dân phố, hàng xóm,… để dò hỏi thông tin giá cả đất đai tại khu vực.
Lời kết. Hi vọng bài viết này đã giúp quý độc giả có thêm nhiều thông tin bổ ích về mảng bất động sản vùng ven và phương pháp hiệu quả để xác định được giá trị thực của BĐS.
