Ủy quyền mua bán đất? Có rất nhiều lý do khiến người mua nhà đất, bất động sản chọn mua bằng hình thức hợp đồng ủy quyền. Có thể là do các bên không đáp ứng điều kiện giao dịch theo luật định hoặc muốn thủ tục nhanh gọn, tránh được nhiều loại thuế phí. Tuy nhiên, phương thức ủy quyền mua bán này tiềm ẩn không ít rủi ro về sau cho bên mua. Cùng báo đầu tư BĐS 24h xem qua bài viết dưới đây!
Hợp đồng ủy quyền là gì?
Điều 562, theo Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền mua bán đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả chi phí nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Về bản chất, hợp đồng ủy quyền là một hợp đồng dân sự với đặc điểm chung là một sự thỏa thuận đạt được giữa những bên chủ thể, tức giữa người ủy quyền và người được ủy quyền. Thỏa thuận đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự giữa người được ủy quyền và người ủy quyền.
Do đó, khi mua bán đất theo hình thức ủy quyền thì chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi đó. Phạm vi này tùy theo thỏa thuận, có thể gồm: Chuyển nhượng, cho tặng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất…
Đặc điểm của hợp đồng ủy quyền mua bán đất
Hợp đồng ủy quyền có đầy đủ đặc điểm của một hợp đồng dân sự và một số tính chất riêng biệt như sau:
Hợp đồng ủy quyền mua bán là hợp đồng song vụ
Người ủy quyền mua bán đất có quyền yêu cầu người được ủy quyền thực hiện đúng phạm vi ủy quyền và có nghĩa vụ cung cấp tài liệu, thông tin, giấy tờ liên quan đến việc thực hiện công việc của người được ủy quyền, thanh toán các chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đưa ra để thực hiện công việc ủy quyền, đồng thời phải trả thù lao (nếu có thỏa thuận).
Nghĩa vụ của người được ủy quyền là thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền, có quyền yêu cầu người ủy quyền cung cấp giấy tờ, thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền. Người được ủy quyền có quyền được hưởng thù lao và các chi phí hợp lý cho công việc ủy quyền (nếu có thỏa thuận).
Hợp đồng ủy quyền mua bán là hợp đồng có hoặc không có đền bù
Điều 562, Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ: “…người ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Như vậy, việc trả thù lao phải do pháp luật quy định hoặc giữ các bên thỏa thuận với nhau.
Như vậy, nếu giữa các bên không có thỏa thuận hoặc pháp luật không quy định việc ủy quyền phải trả chi phí thì hợp đồng ủy quyền mua bán đất là hợp đồng không có đền bù, hữu hảo, mang tính chất tương trợ. Và ngược lại, việc ủy quyền không mang tính chất tương trợ, hữu hảo mà có thù lao cụ thể thì hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có đền bù.
Đối tượng của hợp đồng ủy quyền bán đất là công việc được thực hiện
Theo như quy định pháp luật hiện hành, công việc mà bên được ủy quyền thực hiện nhân danh cho người ủy quyền phải là 1 giao dịch có tính pháp lý, đó thường là giao kết hợp đồng, cũng có thể là giao dịch một bên như trả tiền, gửi đơn kiện
Mặt khác, bên được ủy quyền có thể được giao thực hiện các giao dịch có tính vật chất nhưng gắn liền với giao dịch pháp lý mà bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện, phải trực tiếp thực hiện giao dịch và phục vụ cho việc xác lập pháp lý đó.
Người được ủy quyền sẽ thực hiện công việc nhân danh người ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền mua bán đất thuộc nhóm có đối tượng là thực hiện công việc. Người được ủy quyền sẽ nhân danh người ủy quyền thực hiện công việc chứ không phải nhân danh chính mình. Các quan hệ được xác lập với người thứ 3 từ công việc thực hiện theo hợp đồng ủy quyền sẽ là các quan hệ được ràng buộc trực tiếp quyền và nghĩa vụ giữa người ủy quyền và người thứ ba.
Những thủ tục gì để mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền
Thỏa thuận ủy quyền để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất hay chung cư phải được lập thành hợp đồng ủy quyền (khoản 1 Điều 18 theo Nghị định 04/2013/NĐ – CP). Đặc biệt, hợp đồng phải có công chứng hoặc sự chứng thực. Không được chứng thực chữ ký với hợp đồng ủy quyền mua bán liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng bất động sản (khoản 4 Điều 25 theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP).
Xem thêm về: Cách tra cứu thông tin quy hoạch đất đai mới nhất 2023
Về thành phần hồ sơ ủy quyền
Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP yêu cầu hồ sơ, yêu cầu công chứng hoặc chứng thực được lập thành 1 bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng (đối với trường hợp cần công chứng)
- Dự thảo hợp đồng và giao dịch
- Bản sao giấy tờ tùy thân của bên yêu cầu công chứng
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật bát buộc phải có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó
- Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng đó, giao dịch mà pháp luật quy định phải có
Bản sao trong quy định là bản chụp, bản copy hoặc bản đánh máy có nội dung chính xác, đầy đủ như bản chính và không cần phải chứng thực, xuất trình kèm bản chính để đối chiếu.
Thời hạn làm giấy ủy quyền mua bán đất
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận với nhau hoặc do pháp luật quy định. Nếu chưa có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền (Điều 563 theo Bộ luật Dân sự năm 2015).
Kết luận:
Với những phân tích phía trên bài viết, việc mua bán đất bằng hình thức hợp đồng ủy quyền mua bán đất này có thể khiến bên mua gặp khá nhiều rủi ro, thậm chí rơi vào tình trạng “mất trắng”. Do đó, để luôn bảo đảm quyền lợi về mặt pháp luật, người mua nên giao kết bằng hợp đồng mua bán đất, chuyển nhượng nhà đất và thực hiện công chứng hoặc xác thực hợp đồng đó theo đúng trình tự thủ tục của quy định hiện hành.
