Hiện nay, nhu cầu mua đất nông nghiệp đang diễn ra khá sôi nổi. Xuất phát từ nhu cầu sản xuất nông nghiệp cùng những yêu cầu ngày càng cao về chất lượng sản phẩm; và quy mô sản xuất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Series BĐS tăng nhiệt: Kỳ 3 – Mua đất nông nghiệp sẽ cung cấp một số thông tin xoay quanh vấn đề này.
Đất nông nghiệp và khái niệm về mua đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho nhân dân; để phục vụ nhu cầu sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông – lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đồng thời với mục đích bảo vệ và phát triển rừng. Đất này bao gồm đất sản xuất nông – lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Tổng thể các loại đất được xác định là tư liệu sản xuất chủ yếu; là tài liệu lao động; là đối tượng lao động đặc biệt quan trọng.
Chúng ta có thể hiểu rằng bán và mua đất nông nghiệp thực chất là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là người sử dụng sẽ chuyển giao quyền đó cho người được chuyển nhượng sử dụng. Người chuyển giao đất nông nghiệp và quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ nhận được số tiền; tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận giữa đôi bên.
>>> Xem thêm: Series Định vị BĐS: Kỳ 4 – Kinh nghiệm mua đất vườn “lãi thêm lãi”
Mua đất nông nghiệp có sổ đỏ và mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ
Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định việc cấp sổ đỏ cho cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền như sau:
- Sử dụng đất trước ngày luật đất đai 2013 có hiệu lực (trước ngày 01/07/2014);
- Không có các giấy tờ quy định ở Điều 100 Luật đất đai 2013;
- Có sổ hộ khẩu thường trú tại địa phương, nơi có đất cần làm sổ;
- Đất đang sản xuất nông – lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện khó khăn;
- Được UBND cấp xã xác nhận là người sử dụng đất tốt, không có tranh chấp.
Nếu cá nhân hoặc hộ gia đình đạt đủ các điều kiện trên; thì được cấp sổ đỏ và không phải đóng tiền sử dụng đất. Như vậy, mua đất nông nghiệp được cấp sổ đỏ khi phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật đất đai 2013.
Những lưu ý khi mua đất nông nghiệp để làm đất ở
Xác định đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở
Mảnh đất đó phải nằm trong diện quy hoạch đất ở, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu mảnh đất đó không nằm trong diện quy hoạch đất ở; thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ẽ không thực hiện được. Do đó, bạn không nên mua đất nông nghiệp này vì chúng không thể chuyển đổi.
Mảnh đất đã nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước. Nếu trong trường hợp này, mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở sẽ thực hiện được. Tuy nhiên, khi diện tích đất quá lớn; thì chỉ có thể chuyển đổi được một phần. Diện tích đất cụ thể sẽ được chuyển đổi phụ thuộc vào quy hoạch của chính quyền địa phương.
>>> Xem thêm: Series Địa đồ BĐS – Kỳ 2: Bỏ túi kinh nghiệm mua đất Đà Nẵng đón sóng đầu tư
Biết các điều kiện để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Mua đất nằm trong diện quy hoạch đất ở của chính quyền địa phương là điều kiện cần để thực hiện việc chuyển đổi. Hơn thế nữa, mảnh đất đó phải thỏa mãn các điều kiện sau để được pháp luật công nhận:
- Theo Điều 106 Luật đất đai năm 2013, khi mua đất nông nghiệp; thì đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ nằm trong thời gian sử dụng đất, mảnh đất không xảy ra tranh chấp hoặc bị kê biên bản.
- Để đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất ở phải tuân thủ Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Các điều khoản này quy định rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng. Cụ thể là đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ,…
Phí chuyển đổi và hợp đồng mua bán có chứng thực
Khi mua đất nông nghiệp chuyển sang đất ở, ngoài số tiền mua đất thì phải chi thêm một khoản tiền cho việc chuyển đổi. Vì vậy, người mua cần thương lượng trước với người bán về giá cả mảnh đất có cả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.
Theo luật đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167; thì việc mua bán hay chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Nếu không, giao dịch sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.
Thủ tục mua bán đất nông nghiệp 2023
- Bước 1: Đặt cọc mua bán hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp.
- Bước 2: Lập và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Bước 3: Đăng ký biến động đất đai.
Lời kết
Muốn mua đất nông nghiệp cần phải có hồ sơ pháp lý đầy đủ, rõ ràng; tránh trường hợp mua bán chỉ bằng giấy viết tay sơ sài. Để từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy khi pháp luật không công nhận giao dịch, không thể làm sổ đỏ và không thể chuyển đổi mục đích sang đất ở.
Theo dõi Bất động sản Việt 247 cùng “Series BĐS tăng nhiệt” để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích.
>>> Bài viết liên quan:
