Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua đất không sổ đỏ? Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người đã chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với một hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa nó. Tuy nhiên, mua đất chưa có sổ đỏ sẽ đồng nghĩa với việc người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro khó lường.
Điều kiện mua bán đất là gì?
Việc mua bán đất là công việc mua bán bất động sản. Các giao dịch bất động sản là vô cùng quan trọng; giá trị cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu những giao dịch này không thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Khi thực hiện giao dịch giữ bên mua và bên bán phải thực hiện các thỏa thuận; cam kết về những điều khoản thể hiện trong hợp đồng. Bên bán phải có nghĩa vụ giao đất và 1 số giấy tờ có liên quan đến mảnh đất đó. Ví dụ như là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho bên mua. Trách nhiệm; nghĩa vụ của bên mua là phải thanh toán đầy đủ số tiền mua theo đúng thời gian đã cam kết trong hợp đồng.
Hình thức mua bán đất trên thị trường hiện nay đang được phổ biến. Đây không chỉ là một loại hình mua đất để xây nhà ở. Mà ngày nay người ta thường kinh doanh nhà đất bằng hình thức mua từ người này và sẽ bán sang cho người khác.
Xem thêm về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2023 như thế nào?
Những rủi ro khi mua đất không sổ đỏ
Không xác minh được nguồn gốc chính xác của đất
Nếu như đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của mảnh đất đó như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua gặp phải khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong khu quy hoạch; đang trong tình trạng tranh chấp; bị lấn chiếm; đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã bị thu hồi. Chính vì vậy mà người mua có thể phải đối mặt với những vấn đề không đáng có.
Xảy ra tranh chấp
Khi mà bạn không có sổ đỏ hay bất cứ tài liệu; thông tin về mảnh đất; thì việc sở hữu rất dễ xảy ra những tranh chấp giữa người hàng xóm liền kề; chủ nhà cũ do bạn không biết chính xác thửa đất đó có được diện tích thực tế bao nhiêu? Tranh chấp ở đây đó là như thế nào…
Nếu thật sự xảy ra tranh chấp; thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ bị vô hiệu do nó chỉ viết tay; không có tính pháp lý vì nó không được pháp luật công nhận, chứng thực.
Không được thế chấp để vay tiền
Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi đã có sổ đỏ. Khi không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để mà vay tiền vì rủi ro mất trắng 1 khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu loại đất này không có sự linh hoạt; giảm đi tính hiệu quả trong việc sử dụng đất.
Khó bán lại đất khi không có sổ đỏ
Bởi vì tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó; thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra rất nhiều rắc rối. Bên cạnh đó; người bán không có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.
Tìm hiểu thêm về Sổ đỏ và sổ hồng
Hạn chế quyền sử dụng đất
Người mua phải mảnh đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận về quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế; bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng để thực hiện những quyền trên là phải có sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai hợp pháp.
Bị thu hồi không được bồi thường
Nếu mảnh đất thuộc diện bị thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường 1 khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.
Khó được cấp phép xây dựng
Dù việc cấp phép xây dựng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất. Nhưng, với mảnh nhỏ, có diện tích từ 10 mét đổ về thì không được cấp giấy phép xây dựng. Nếu như cố tình thực hiện; bạn có thể sẽ bị cưỡng chế, buộc phải phá bỏ ngay
Cách hạn chế rủi ro khi mua đất không sổ đỏ
Một số cách hạn chế rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ đó là:
- Tìm hiểu thật kỹ thông tin về mảnh đất xem tính hợp pháp của nó như thế nào? Có nằm trong diện quy hoạch; thu hồi hay là không
- Kiểm tra kỹ lưỡng những giấy tờ tùy thân của bên bán nhằm đảm bảo họ không lừa đảo. Nếu người sở hữu mảnh đất đã có gia đình thì cần phải có sự nhất trí của cả 2 vợ chồng khi mua
- Cần đề nghị người bán bàn giao bản gốc của giấy tờ liên quan tới mảnh đất đó cho bạn (là bên mua)
- Trong trường hợp khi quyết định mua; nên mời hai người làm chứng. Đồng thời, đề nghị người bán điểm chỉ tay vào hợp đồng
- Hãy thực hiện giao dịch thanh toán tại ngân hàng đồng thời yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
- Phải được nhận giao nhà ngay sau khi giao dịch mua bán đã hoàn tất
Kiểm tra thông tin sau khi mua đất không sổ đỏ
Về logic thì không có chủ đất nào chuẩn bị bán đất mà làm được sổ đỏ lại không làm trước khi bán; bởi vì giá đất có sổ đỏ luôn cao hơn rất nhiều. Như vậy, thông tin đầu tiên chúng ta phải đặt câu hỏi chính là đất đó vì sao không được cấp sổ? Thường thì đất không có sổ đỏ sẽ gặp 1 trong những vấn đề sau:
– Đất trong diện quy hoạch? Bạn phải kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch tại phòng địa chính; bởi đất không có sổ đỏ khi mua vào sau này giải tỏa bạn sẽ không được nhận đền bù.
– Đất đang có sự tranh chấp? Mua đất xong phát hiện đất có tranh chấp là rất tệ nhất với những người mua đầu tư; vì nó rất khó bán lại do tranh chấp làm cho giá trị sử dụng gần như không còn.
– Đất không có đủ giấy tờ cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất? Trường hợp này theo chúng tôi là cũng ổn nhất; vì giá trị sử dụng của đất là 100%, chỉ có điều do nguồn gốc hình thành đất đai không có đủ giấy tờ được cấp sổ đỏ theo quy định hiện tại mà thôi.
Nên dùng hợp đồng nào để mua đất
Thực tế thì có khá nhiều phương án chọn loại hợp đồng khác nhau để mà giảm thiểu rủi ro khi mua đất không sổ đỏ, có 3 phương án như sau:
Cách 1: Dùng hợp đồng đặt cọc để giao kết cho việc mua đất; bởi đặt cọc sẽ có chế tài phạt cọc nếu như việc mua bán bị hủy bỏ hoặc không có giá trị.
Cách 2: Lập vi bằng thỏa thuận mua và bán đất tại văn phòng thừa phát lại để củng cố việc có người làm chứng cho việc mua bán đất diễn ra.
Cách 3: Làm hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng cụ thể hóa những thỏa thuận phạt hợp đồng; bồi thường thiệt hại nếu như việc mua đất bị hủy bỏ do lỗi của bên bán.
Lời kết:
Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về cách hạn chế rủi ro khi mua đất không sổ đỏ. Mong rằng, bạn sẽ có thêm thật nhiều kiến thức bổ ích, hấp dẫn sau khi đọc qua bài viết này nhé!
Comments 1