Đất đai là một tài sản có giá trị lớn. Do đó, khi tham gia vào giao dịch mua bán đất bạn cần phải hết sức thận trọng. Dưới đây sẽ là những điều cần lưu ý khi mua đất được chúng tôi tổng hợp lại từ chuyên gia, bạn hãy đọc và cùng tìm hiểu nhé.
Thông tin quy hoạch
Bạn cần phải tìm hiểu xem khu đất của bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Mặc dù là đã xem hồ sơ; giấy tờ sổ đỏ hay là tra cứu tại nhiều Văn phòng công chứng thì có thể bạn cũng chưa nắm hết được các thông tin về quy hoạch của lô đất. Người bán đất hay môi giới có thể không cung cấp đầy đủ; trung thực những thông tin cho bạn, thậm chí trong khá nhiều trường hợp thì bản thân người bán cũng không nắm được thông tin nhà đất của mình có nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ lâu chẳng hạn).
Khi khu đất thuộc diện quy hoạch thì về nguyên tắc chung là sẽ không thể sang tên được. Nếu như bạn không nắm được đầy đủ những thông tin thì sẽ xảy ra trường hợp đã làm hợp đồng công chứng; và cả sang tiền rồi nhưng đến lúc làm thủ tục sang tên lại mới phát hiện không thể sang tên.
Vậy nếu bạn cần tìm hiểu thông tin về quy hoạch khu đất ở đâu? Rất đơn giản; bạn có thể mang bản photo sổ hộ khẩu đến bộ phận 1 cửa của Ủy ban nhân dân quận; huyện nơi có đất để được họ cung cấp đầy đủ thông tin.
Xem thêm
Lưu ý khi mua đất? Đất có Sổ đỏ hay chưa?
Theo quy định của pháp luật Đất đai tại Việt Nam; đất chỉ được chuyển nhượng khi nó đó có sổ đỏ. Trừ 2 trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất: Đất nhận thừa kế
Tại khoản 1; Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013 đã quy định “Khi nhận thừa kế về quyền sử dụng đất, thì người nhận quyền sử dụng đất có thể sẽ thực hiện quyền chuyển nhượng khi có sổ đỏ; hoặc là trong tình trạng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ” Như thế, trong trường hợp này; khi chỉ mới có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ, cho phép người thừa kế thực hiện chuyển nhượng đất.
Như vậy, người nhận thừa kế sẽ được phép chuyển nhượng mảnh đất thừa kế ngay cả khi chưa có sổ đỏ. Mà chỉ cần là có đủ điều kiện cấp sổ đỏ là được.
Trường hợp thứ 2: Là người nước ngoài hay là người Việt Nam đã đổi quốc tịch
Theo khoản 3; Điều 186, Luật Đất Đai năm 2013 đã quy định “Với đối tượng là người nước ngoài hay người Việt Nam định cư lâu năm; mặc dù là không thuộc diện mua đất đai và tài sản gắn liền trên đó nhưng được phép và chuyển nhượng cho người khác”
Ngoài 2 trường hợp trên; mọi quá trình mua bán đất nếu như không có sổ đỏ thì được xem là trái quy định của pháp luật.
Đất có tranh chấp hay không?
Có những vụ tranh chấp đã nổi đình đám rồi thì chắc chắn sẽ có rất nhiều người biết đến; có khi chỉ cần đi từ đầu ngõ thì bạn đã có được thông tin rồi. Thậm chí; có thông tin tranh chấp còn được lưu trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ nhận biết như vậy thì có thể hoàn toàn yên tâm để không mất công tìm hiểu nhiều. Tuy nhiên còn có 1 số vụ tranh chấp nhỏ khác hay tranh chấp “ngầm” thì không dễ dàng gì để nắm bắt được. Ví dụ như việc tranh chấp lối đi; hàng rào; đường thoát nước với hàng xóm;…
Những tranh chấp này chưa chắc bạn sẽ được người bán nói cho vì có thể họ nghĩ rằng điều này là không ảnh hưởng gì lớn; nhưng thực tế là đến khi bạn xây dựng nhà ở hay dọn về sinh sống mới thấy sự bất tiện; hoặc có thể sẽ bị hàng xóm gây khó dễ hay ngăn cản việc xây dựng của bạn.
Có lẽ bạn cần thời gian để hỏi những thông tin từ hàng xóm xung quanh. Cũng có thể hỏi Uỷ ban nhân dân phường; xã nơi có đất để được cung cấp những thông tin về tranh chấp này. Nhiều khi Uỷ ban nhân dân phường xã cũng có thể nắm rõ và đầy đủ các thông tin này.
Thông tin vay nợ thế chấp của đất
Đây cũng là một lưu ý khi mua đất rất quan trọng mà bạn cần phải quan tâm. Bạn sẽ phải kiểm tra xem sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng chưa. Cách kiểm tra đó là bạn sẽ xem ở bìa 4 hoặc bìa 3 của tờ sổ đỏ. Nếu đã thế chấp thì sẽ có đầy đủ thông tin thế chấp; hoặc có thể đính kèm một tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp; có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký.
Cũng có trường hợp người bán cố tình muốn giấu thông tin thế chấp; họ tháo tờ thông tin thế chấp ra. Do đó, bạn hãy quan sát xem ở một góc; hoặc cạnh nào đó có sổ đỏ chỉ có một nửa dấu giáp lai thì cần phải xác minh lại. Tuy là trường hợp này khá hiếm gặp nhưng sẽ không phải là không có.
Thông tin bên chuyển nhượng (bên bán)
Những thông tin mà bạn cần biết về bên bán như sau:
- Quyền sở hữu đất: Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu là người được ủy quyền thì phải bắt buộc có hợp động ủy quyền công chứng hợp pháp)
- Khu đất đó đã được tách thửa hay là chưa: Hãy xem xét khu đất đó là do mấy người đứng tên. Đây là một điều khá quan trọng bạn cần tìm hiểu kỹ nếu như không muốn trong quá trình mua bán xảy ra sự tranh chấp.
Tìm hiểu thêm
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2023 như thế nào?
Lưu ý đặt cọc khi mua bán đất
Đây được coi như là một văn bản để cam kết quá trình mua bán. Bên mua sẽ chuyển trước 1 số tiền theo thỏa thuận của 2 bên để đảm bảo quyền lợi về mặt pháp luật trong một số trường hợp như:
- Bên bán từ chối giao dịch: Phải trả lại cho bên mua đủ khoản tiền đặt cọc, kèm theo là một khoản tiền bồi thường tương ứng với giá trị đặt cọc bên mua bỏ ra.
- Bên mua từ chối giao dịch: Theo như điều khoản trong hợp đồng thì bên mua sẽ mất cọc cho bên bán
- Nếu hợp đồng được giao kết: Bên bán phải trả lại số tiền đặt cọc cho bên mua hoặc được tùy theo thỏa thuận của 2 bên.
Hợp đồng đặt cọc phải rõ ràng và chặt chẽ để tránh những vấn đề nảy sinh sau này.
Lưu ý giấy tờ công chứng khi mua đất
Giấy tờ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng ở cơ quan có thẩm quyền (Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) tránh các trường hợp phát sinh vấn đề về mặt pháp lý. Đặc biệt; bên mua tuyệt đối không nên mua đất dưới hình thức là vi bằng “giấy viết tay”; vì hình thức này không được pháp luật công nhận nếu như có nảy sinh vấn đề.
Hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc
Khi 2 bên thực hiện sang tên sổ đỏ; để tiết kiệm thời gian nhất có thể đến văn phòng công chứng. Tại văn phòng công chứng, cán bộ sẽ hướng dẫn cho đôi bên cần chuẩn bị những giấy tờ gì.
Ngoài ra, tại văn phòng công chứng thì còn có khả năng liên hệ với những văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng. Bên cạnh đó; chi phí sang tên cũng sẽ được thấp hơn so với làm ở các văn phòng luật sư…
Lời kết:
Bài viết trên đây Kinhtedautu.vn gửi tới bạn đọc về những điều cần lưu ý khi mua đất để có thể đầu tư bất động sản một cách hiệu quả hơn. Hy vọng với thông tin này sẽ giúp bạn hoàn thành các giao dịch nhà đất an toàn và thành công tránh những sai lầm không đáng có.
