Hiện nay, có rất nhiều người quyết định mua nhà sổ chung với lý do giá rẻ hơn giá thị thường; họ hy vọng sẽ tách được thửa riêng. Tuy nhiên, việc mua bán loại tài sản này tồn tại rất nhiều bất cập và rủi ro về mặt pháp lý mà người bán lẫn người mua đều có thể gặp phải. Cùng tìm hiểu những thông tin hữu ích để biết có nên mua nhà sổ chung hay không trong bài viết dưới đây nhé.
Nhà sổ chung là gì? Có nên mua nhà sổ chung?
“Có nên mua nhà sổ chung hay không?” là vấn đề đang được rất nhiều người quan tâm khi muốn thực hiện mua bán nhà đất, căn hộ. Có 2 trường hợp thường gặp nhất khi mua nhà sổ chung, đó là:
- Nhà đất đủ điều kiện tách thửa nhưng khi bán thì người chủ không tách riêng nhà ra thành một sổ riêng biệt.
- Nhà đất không có đủ điều kiện để tách thửa.
Nhà sổ chung là nhà cùng nằm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người. Thông thường, nhà này có diện tích nhỏ và không đủ điều kiện để tách thửa. Bởi vậy, nhiều căn nhà nhỏ dù có chủ sở hữu khác nhau nhưng không thể tách riêng ra được.
Ưu điểm lớn nhất khi mua nhà sổ chung phải kể đến chính là về giá cả. Giá của những ngôi nhà chung sổ này luôn rẻ hơn thị trường. Nên đây là một giải pháp được nhiều người có mức thu nhập trung bình thấp lựa chọn. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục như mua bán hay thế chấp; bạn sẽ gặp phải một số hạn chế nhất định. Ngoài ra, việc những căn nhà này nằm sát nhau gây bất tiện và sẽ không thể tránh khỏi tranh chấp. Vì thế, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định có nên mua nhà sổ chung không.
Có nên mua nhà sổ chung khi chưa rõ ràng thủ tục?
Thủ tục mua bán nhà ở sở hữu chung cũng không quá phức tạp. Tất cả được quy định tại Điều 126 Luật nhà ở 2014 như sau:
- Muốn mua bán phải có sự đồng ý của tất cả những người sở hữu
- Nếu có người không đồng ý, thì phải ra Tòa giải quyết
- Các sở hữu chung sẽ có quyền ưu tiên mua lại
Ngoài những lưu ý trên thì thủ tục chuyển nhượng nhà và đất vẫn được thực hiện như cũ. Bạn có thể ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai. Nhưng vẫn cần có sự xác nhận đồng ý của những người sở hữu chung.
Mua nhà đất sổ chung có tách sổ được không?
Mua nhà sổ chung có tách sổ được không? Hiện nay, thủ tục mua nhà sổ chung có rất nhiều tồn tại về pháp lý, đòi hỏi sự tính toán và chấp nhận rủi ro. Có nên mua nhà sổ chung hay không? Những khó khăn trong xác lập quyền sở hữu sẽ giúp bạn có thêm kinh nghiệm mua nhà chung sổ an toàn, tránh bị lừa gây thiệt hại nghiêm trọng.
Tìm hiểu về sổ đỏ, sổ hồng đồng sở hữu
Chúng ta có nên mua nhà sổ chung, nên mua nhà có sổ đỏ và sổ hồng khi sổ đỏ, sổ hồng thực chất chính là Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất ban hành. Trước đây, sổ đỏ gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Còn sổ hồng gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở. Sau đó, Chính phủ đã quy định thống nhất chỉ ban hành một loại là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có màu có màu hồng đậm.
Sổ đỏ hay sổ hồng là căn cứ thể hiện sự công nhận quyền sở hữu nhà, đất, tài sản gắn liền với đất cho một hoặc một số người đồng sở hữu. Chủ sở hữu này sẽ có quyền tặng, mua bán hay thế chấp,… cho bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào. Tuy nhiên, hình thức xác lập quyền sở hữu phải được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền cấp huyện trở lên; được Nhà nước công nhận. Có thể sẽ theo 2 hình thức, đó là:
- Giấy CNQSDĐ riêng một chủ sở hữu hay còn gọi là sổ đỏ riêng, sổ hồng riêng.
- Giấy CNQSDĐ cho nhiều chủ sở hữu hay còn gọi là sổ đỏ chung, sổ hồng chung.
Tìm hiểu về sổ hồng riêng và chung
- Sổ hồng riêng là GCNQSD đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất; do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ cấp huyện trở lên cấp và công nhận quyền sở hữu. Theo đó, hình thức sở hữu riêng nghĩa là chỉ có 1 chủ sở hữu duy nhất. Chủ sở hữu đó có quyền tự định đoạt mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền,… mà không cần sự cho phép của người khác.
- Sổ hồng chung hay còn gọi sổ hồng đồng sở hữu GCNQSD đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất; do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ cấp huyện trở lên cấp và công nhận quyền sở hữu. Theo đó, hình thức sở hữu chung từ 2 người đúng tên trong sổ; mà không cần có quan hệ vợ chồng hay con cái của người đứng tên là chủ sở hữu.
Sổ đỏ, sổ hồng chung có tách riêng được không?
Sổ đỏ chung là xác lập quyền sở hữu cho 2 chủ trở lên; và hoàn toàn được tách sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, để được tách thửa thì cần đảm bảo diện tích tối thiểu. Nếu đất chung có diện tích nhỏ thì thực sự là khó có thể làm thủ tục tách thửa đất; làm sổ đỏ riêng theo quy định cụ thể của mỗi tỉnh.
Trước hết, phải xem xét đất tách sổ riêng có đảm bảo phần diện tích tách thửa tối thiểu của các mảnh đã tách hay không. Nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì sẽ được thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định. Nhưng trong trường hợp mua hoặc bán nhà sổ chung; thì việc tách sổ riêng là dường như không thể bởi nó còn liên quan đến quy định kết cấu căn hộ.
Xem thêm
Đất không được cấp sổ đỏ tại Việt Nam là những loại đất nào?
Có nên mua nhà đất chung sổ hay không?
Đã có rất nhiều cảnh báo về rủi ro có nên mua đất sổ chung hoặc mua nhà sổ chung được đưa ra. Nhưng do bị hạn chế các quy định pháp lý về quyền sở hữu; nên việc mua bán loại hình bất động sản này vẫn chưa phổ biến. Mua nhà đất sổ chung sẽ gặp nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Bởi nếu khách hàng muốn mua bán hợp pháp sẽ phải cần đến sự đồng chấp thuận của đồng sở hữu. Nhiều trường hợp chỉ thỏa thuận viết tay, văn bản không được công chứng; do không có đủ điều kiện vì giá trị pháp lý không đảm bảo.
Ngoài ra, đất thuộc diện quy hoạch sẽ không đủ điều kiện tách sổ. Bởi nếu đủ điều kiện làm sổ riêng thì người bán sẽ làm và bán lại với giá cao hơn. Nhiều trường hợp do người bán không đủ điều kiện tách sổ; nên bán cho nhiều người giá rẻ và làm hợp đồng viết tay. Người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán và không có văn bản công chứng nào. Giao dịch này là hoàn toàn bất hợp pháp và người bỏ tiền ra sẽ là người chịu thiệt hại đầu tiên.
Những rủi ro hiện hữu để biết có nên mua nhà sổ chung không
Không thể tách sổ
Nhiều người mua nhà đất sổ chung với kỳ vọng rằng sau này có thể tách sổ riêng ở phần đất của mình. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng có thể tách sổ thuận lợi, có thể do diện tích đất quá nhỏ. Còn trường hợp bạn mua đất sổ chung để đầu tư với kỳ vọng sau khi tách sổ sẽ bán lại giá cao; thì cũng nên cân nhắc về thời gian. Vì việc tách sổ thường mất thời gian khá lâu, gây ảnh hưởng đến dòng vốn của bạn.
Tranh chấp giữa những người đồng sở hữu
Trên cùng một mảnh đất với cùng một căn nhà mà có quyền sử dụng, quyền sở hữu của nhiều người; thì vấn đề tranh chấp về việc hưởng lợi nhuận và khai thác công dụng từ tài sản rất là khó tránh khỏi. Nên nếu không có phương án nào giải quyết hợp lý, thiếu đi sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu. Thì bạn sẽ phải đối mặt với vòng xoáy tranh chấp “không có hồi kết”.
Rắc rối trong quá trình khai thác sử dụng
Có nên mua nhà sổ chung nhưng khi khai thác sử dụng nhà đất chung sổ, mọi vấn đề đều cần sự đồng ý, nhất trí của tất cả những người đồng sở hữu – tức những người có đứng tên trên sổ. Do đó, mỗi khi muốn làm gì trên phần đất của mình, bạn đều phải thực hiện bước thuyết phục tất cả người đồng sở hữu còn lại. Việc này có khả năng sẽ làm phiền người khác, gây ra rất nhiều rắc rối không đáng có.
Có nên mua nhà sổ chung nhưng khó chuyển nhượng và bán lại
Nhà đất chung sổ dù có giá bán thấp hơn nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bên cạnh đó, khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào với nhà đất sổ chung thì vẫn cần có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu. Chính những lý do đó sẽ gây khó khăn nếu cần bán gấp nhà đất sổ chung. Và đồng thời, chuyển nhượng nhà đất sổ chung cũng thường hay bị người mua ép giá.
Tham khảo:
Hệ lụy từ việc mua đất không có sổ đỏ? Cách hạn chế rủi ro khi mua đất không sổ đỏ
Gặp nhiều cản trở khi thế chấp ngân hàng
Có nên mua nhà sổ chung không vì về mặt lý thuyết, nhà đất sổ chung vẫn có thể được dùng để vay vốn từ ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế thì việc vay tiền ngân hàng bằng nhà đất sổ chung sẽ rất rắc rối. Để hoàn thiện các thủ tục, thì cần có chữ ký đồng thuận của tất cả những đồng chủ sở hữu còn lại trên sổ. Một số trường hợp thì Ngân hàng sẽ yêu cầu bạn tách sổ ra trước khi thế chấp vay. Và khi cần đáo hạn, bạn cũng sẽ gặp lại những khó khăn tương tự.
Lời kết
Việc sở hữu mức giá vừa phải, phù hợp với tài chính của những người có mức thu nhập trung bình đã giúp cho hình thức mua nhà sổ chung trở nên phổ biến hơn. Có nên mua nhà sổ chung để tiết kiệm chi phí nhưng nếu bạn quá eo hẹp về mặt tài chính thì phải hết sức cẩn trọng để không dễ dàng bị rơi vào bẫy, mất trắng tài sản sau bao năm tích cóp. Phải tìm hiểu thật kỹ hồ sơ và các quy định trước khi thực hiện giao dịch này.
