Có một số người nghĩ rằng việc đặt cọc khi mua đất không phải là thủ tục bắt buộc. Vì vậy chẳng cần chú trọng quá nhiều đến chúng. Từ đó mà tạo ra một kẽ hở và tạo cơ hội cho kẻ gian lợi dụng để lừa đảo những người mua đất. Chính vì vậy bài viết này sẽ chia sẻ đến cho các độc giả về các lưu ý khi đặt cọc mua đất. Giúp cho bạn tránh được những rủi ro không may xảy ra.
Mục tiêu của việc ký kết hợp đồng đặt cọc
Trong quá trình mua bán đất hợp đồng đặt cọc được đặt ra. Với mục đích thực hiện một trong hai điều lệ sau:
- Đảm bảo việc giao kết một hợp đồng dân sự khác
- Đảm bảo dân sự phải thực hiện đúng như bản hợp đồng đã giao kết.
Xác định tình trạng đất đủ điều kiện mua bán
Để tránh được những rủi ro về pháp lý, tranh chấp hay quy hoạch. Người mua cần xác định rõ ràng tình trạng đất. Rồi mới quyết định đồng ý ký kết hợp đồng. Vậy xác định tình trạng đất như thế nào để lưu ý khi đặt cọc mua đất.
Tìm hiểu ngay:
Xem xét về giấy chứng nhận của bên mua
Trước khi quyết định ký kết vào hợp đồng đặt cọc mua bán. Người mua phải yêu cầu người bán xuất trình được giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận sẽ thể hiện được người mua có quyền sử dụng và bán đất. Nhưng trên thị trường những loại giấy tờ này đều có thể làm giả. Và ít ai có thể nhìn nhận ra được giấy chứng nhận đó là thật hay giả.
Có thể nói việc người mua yêu cầu người bán xuất trình giấy chứng nhận. Được xem là các kiểm tra đất đó có hay không có giấy chứng nhận mà thôi.
Kiểm tra quy hoạch, tranh chấp hay có thế chấp không?
Người mua có thể kiểm tra đất có dính quy hoạch, tranh chấp hay thế chấp hay không bằng cách :
- Kiểm tra quy hoạch tại các trụ sở UBND cấp xã, cấp huyện.
- Tra quy hoạch qua cổng thông tin điện tử của UBND
- Hoặc có thể người dân tại khu vực đó hoặc các công chứng địa chính cấp xã.
Có khá nhiều hình thức khác nhau để có thể kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất. Và để xác định được chính xác nhất các thông tin. Thì người mua nên đến những văn phòng đăng ký đất đai để cấp thông tin về tình trạng của thửa đất đó.
Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua đất
Đặt cọc khi mua đất được nằm trong những biện pháp. Để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ của bên mua và bên bán.
Nhưng theo pháp luật dân sự nói chung và luật đất đai, nhà ở nói riêng. Thì không có quy định nào về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua đất.
Bởi vậy, trong quá trình giao dịch mua bán đất thì việc đặt cọc không bắt buộc. Tùy vào thỏa thuận giữa hai bên để đưa ra quyết định.
Xem thêm:
Nên nắm rõ quy định về phạt cọc
Có thể hiểu phạt cọc là khi bên nhận đặt cọc vi phạm với thỏa thuận trước đó. Khi không thực hiện hợp đồng đã lập. Thì ngoài việc trả lại toàn bộ tài sản mà bên mua đã cọc. Còn phạt thêm một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đã được cọc trước đó.
Hai bên cũng có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2. Thậm chí nhiều hơn giá trị tài sản đã đặt cọc. Lưu ý khi đặt cọc mua đất với hai trường hợp sau nếu hai bên không có thỏa thuận được phạt cọc :
- Nếu bên mua chỉ đặt cọc nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng. Thi xét về phía bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được thực hiện. Sẽ phải chịu phạt cọc theo Bộ luật Dân sự điều 363 khoản 2 đã quy định.
- Còn trong trường hợp hai bên đã thỏa thuận. Hay theo quy định điều kiện của pháp luật đặt cọc bị vô hiệu. Thì xem như hợp đồng đó cũng bị vô hiệu.
Phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước
Vốn dĩ tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là một khoản tiền (hay có thể là một tài sản có giá trị khác). Và được bên mua giao trước cho bên bán. Với mục đích đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết.
Nhưng thực tế, tiền đặt cọc và tiền trả trước hoàn toàn khác biệt và không thể nào đánh đồng cùng nhau.
Chẳng hạn như đối với đặt cọc được hiểu là bên mua giao một khoản tiền. Hay có thể là tài sản giá trị cho bên bán trong một thời gian nhất định. Để có thể đảm bảo rằng việc giao kết hay thực hiện hợp đồng.
Còn đối với tiền trả trước đó được xem như là một phần nghĩa vụ. Mà bên mua sẽ phải tiến hành trả trước cho bên bán một khoản tiền.
Vì vậy nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng. Sẽ dựa vào từng hình thức để có thể xử phạt theo pháp lý khác nhau. Dưới đây là phân tích của hai hình thức giúp bạn lưu ý khi đặt cọc mua đất.
Đối với tiền đặt cọc :
- Khi hợp đồng được thực hiện thì lúc này tài sản đã được đặt cọc trước đó sẽ được trả lại cho bên đặt cọc. Hoặc có thể trừ thẳng vào khoản tiền mua đất.
- Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng. Thì tài sản đã đặt cọc trước đó sẽ thuộc về cho bên nhận đặt cọc.
- Ngược lại nếu bên nhận từ chối thực hiện hợp đồng. Thì phải cho lại cho bên đặt cọc số tài sản đã cọc trước đó. Cùng với đền bù một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Trừ vào trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Đối với tiền trả trước :
- Khi một trong hai bên không tiến hành thực hiện hợp đồng. Hay vi phạm nghĩa vụ nào đó. Thì khoản tiền đã trả trước đó sẽ được hoàn lại cho bên đã trả. Và không đi kèm với bất kỳ khoản phạt nào.
Ngoài ra, nếu bên mua giao một khoản tiền cho bên bán. Mà cả hai bên đều không xác định được tiền đó là tiền đặt cọc hay tiền trả trước. Thì theo điều lệ 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định khoản tiền đó được xem là tiền trả trước.
Chính vì vậy mà khi lập ra bản hợp đồng người mua cần yêu cầu người bán ghi rõ ràng khoản tiền đó. Để tránh được những tranh chấp xảy ra.
Xem thêm:
Minh bạch khoản bồi thường, phạt cọc khi xảy ra tranh chấp
Theo bộ luật dân sự 2015 điều 418 khoản 1 quy định : “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm”.
Và mức vi phạm sẽ do hai bên thỏa thuận. Trừ trong trường hợp luật liên quan đến những quy định khác. Và bên vi phạm chỉ cần chịu phạt chứ không phải bồi thường thiệt hại. Hoặc là vừa chịu phạt và vừa bồi thường thiệt hại.
Trong quá trình giao dịch mua bán đất hay nhà. Thì việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc được xem là quyền lợi chính đáng của người mua.
Trong thị trường bất động sản tiền đặt cọc thường là rất lớn. Và nó có giá trị chuyển nhượng cao. Bởi lẽ đó nếu bên bán không thực hiện hợp đồng mà không bồi thường. Thì người mua sẽ là người chịu thiệt trong cuộc giao dịch đó.
Vì vậy, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng đã đặt cọc. Ngoài việc bên bán sẽ phải hoàn lại số tiền đã cọc. Thì còn phải bồi thường cho người mua một khoản tiền. Hoặc có thể là khoản phạt vi phạm đã thỏa thuận trước đó.
Suy cho cùng người mua nên lưu ý khi đặt cọc mua đất. Và phải xem xét kỹ những điều khoản như bồi thường, tiền phạt,..Việc này sẽ giúp bạn đảm bảo được quyền lợi của mình khi mua đất.
Để củng cố tính pháp lý nên sử dụng người làm chứng hoặc vi bằng
Nếu những hợp đồng đặt cọc không có công chứng. Hay văn bản tự soạn một cách sơ sài. Thì việc giao dịch đó sẽ luôn luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Bởi vậy mà hai bên mua bán nên đến các văn phòng Thừa phát lại để nhận được tư vấn. Cùng với lập vi bằng cho việc đặt cọc.
Văn phòng thừa phát lại sẽ tư vấn và xem xét lại những giấy tờ. Kết hợp với các điều khoản có trong hợp đồng. Từ đó trực tiếp soạn thảo ra một bản hợp đồng đặt cọc. Sau đó văn phòng sẽ lập vi bằng cho việc đặt cọc. Dưới sự chứng kiến của hai bên và ký tên vào hợp đồng đặt cọc đó.
Và lúc này vi bằng sẽ đảm bảo an toàn cho người mua về mặt pháp lý. Ngoài ra, còn giúp cho cuộc giao dịch được thuận lợi. Và trở thành vũ khí cho người mua khi cho tranh chấp xảy ra.
Với những thông tin hữu ích phía trên. Hy vọng sẽ giúp bạn nắm rõ được những lưu ý khi đặt cọc mua đất. Để không phải gặp những rủi ro đáng kể. Chúc bạn luôn thành công!.
